解读《山东省高品质住宅开发建设指导意见》

新闻界的各位朋友、女士们、先生们：

大家好！首先，借此机会，向多年来关注、关心和支持我省住房城乡建设事业发展的媒体记者和社会各界朋友表示衷心感谢！下面，向大家简要介绍《山东省高品质住宅开发建设指导意见》的出台背景和主要内容。

一、《意见》出台背景和过程

习近平总书记十分关心群众住房工作，多次强调住房问题既是民生问题也是发展问题，人民群众对住有所居充满期待，必须下更大决心、花更大力气解决好住房发展中存在的各种问题。党的二十大报告要求，必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往。今年全国住房城乡建设工作会议也提出，要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子。当前，随着城镇化推进和经济社会发展，人民群众的“住房观”正在从“有房住”向“住好房”转变，对绿色、健康、智慧的高品质住宅需求日益增长。推动高品质住宅建设，全面提升新建住宅品质，努力让人民群众住上更好的房子，是推动我省从“住有所居”向“住有宜居”大步迈进的必经之路。

2022年10月，省住房城乡建设厅成立由高等院校、科研院所、行业协会负责同志以及省内知名设计单位、开发企业和施工企业技术负责人组成的高品质住宅建设专家指导组，开展调查研究和专题研讨，充分论证文件框架和主要内容，经反复修改形成《意见》初稿，并赴中国房地产业协会、住建部住宅产业化中心等单位听取意见建议。5月向相关部门征求意见，根据意见进行了修改完善，6月底印发实施。

二、加快推动高品质住宅建设的重要意义

（一）加快推动高品质住宅建设是坚持以人民为中心发展思想的具体体现。党的二十大报告提出要增进民生福祉，提高人民生活品质。住宅是人民群众生活的最重要场所，居住品质是生活品质的核心内容。我们顺应人民群众对“住得好”的需求，站在做到“两个维护”、捍卫“两个确立”的高度，加快推动高品质住宅建设，从健康、舒适、高品质的好房子入手，建设好房子、好小区、好社区、好城区，为人民群众创造更加优质的居住空间。

（二）加快推动高品质住宅建设是应对市场发展变化的必然选择。随着人民生活水平不断提高，配套设施齐全、户型设计合理、质量性能优良的高品质住宅深得市场青睐，群众对绿色、健康、智慧的高品质住宅需求日益增长，市场供给不足的矛盾也日渐突出。加快推动高品质住宅建设符合市场发展规律，国内有些城市已经进行了积极探索，可以说，加快推动高品质住宅建设正当其时，必将大有作为。

（三）加快推动高品质住宅建设是房地产业新发展模式的重要内容。中央经济工作会议要求，更多从供给侧结构性改革出发，推动房地产行业转型，有序构建房地产业健康发展新模式。房地产业经过40多年的发展，经历了起步探索阶段、快速发展阶段、高速波动阶段、促稳保价阶段，现在已进入深度调整期。前几个阶段主要注重量的增长，通过快速开发提供大量商品住宅，满足群众基本居住需求。当前，进入新发展阶段，要注重质的提升，加快建设高品质住宅，推动房地产业转型升级、向新发展模式平稳过渡。

（四）加快推动高品质住宅建设是落实“走在前、开新局”要求的实际行动。“走在前、开新局”是党中央赋予山东的重大使命，也是我们落实省委、省政府部署要求、谋划推进工作的目标定位。省委、省政府高度重视房地产业发展和高品质住宅建设工作，今年制定的促进房地产市场平稳健康发展“新十条”，专门对高品质住宅建设提出了要求。出台《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，加快推进高品质住宅建设，就是落实党中央决策部署和省委、省政府要求的具体体现。

三、《意见》主要内容

《意见》分为总体要求、重点任务、保障措施三部分。在总体要求部分，明确高品质住宅开发建设的指导思想、基本内涵和实施路径。在重点任务部分，围绕“质量、功能、低碳、服务”四个重点，从政策标准、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维等环节入手，提出十二项具体要求。在保障措施部分，明确组织领导、政策激励、示范引领、宣传引导等四项具体措施。

（一）明确高品质住宅定位。《意见》提出，高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。

（二）解决群众关心问题。一是质量通病。加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、地漏和烟道返味串味、噪声干扰等质量常见问题防治。对易发常见问题的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”。二是房屋装修。鼓励高品质住宅精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免千房一面并减少资源浪费。三是物业服务。物业服务收费实行市场调节价机制，实现质价相符、优质优价。厘清物业和全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

（三）注重提升居住体验。《意见》要求空间尺度适度加大，住宅层高不小于3米。满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾、热量回收功能的新风系统和全屋水净化系统。优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展。落实完整社区和五分钟生活圈，利用社区综合配套资源，合理布局配套设施、活动场所和服务设施。车位配比不低于1∶1.2，面积不小于2.5×5.3m。100%预留电动车充电设施安装条件。适度提高小区绿地率。

（四）建立品质保证制度。一是建立设计回访制度。提高设计质量和服务水平，开发和施工企业不得要求设计单位违反国家和省有关建设标准、技术规范，随意修改或变更设计文件。二是建立房屋交付回访制度。对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访，保修期限内经维修合格的部位重新约定保修期限，对出现的质量问题进行闭环处置。三是推行房屋定期体检和质量保险制度。以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制，积极开展建立房屋养老金制度试点工作，解决好既有房屋维修资金来源问题。《意见》还要求落实“先验房后收房”制度，实施工地开放日制度，保证业主享有购房信息知情权和施工质量监督权。

（五）突出全生命周期管理。全生命周期管理覆盖高品质住宅开发建设、交付使用和指导监督全过程。在工程质量上，提出提升住宅建设全生命周期的品质意识。在智慧住宅上，引入“规划+设计+施工+运维”全生命周期思维。在验收流程上，要求充分利用数字化平台实现开发项目全生命周期管理。在物业服务上，鼓励物业服务企业与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系。在指导监督上，行业主管部门要实现项目建设运营全周期综合管理。

（六）明确建设关键技术。一是装配式技术。鼓励高品质住宅采用装配式建造方式。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟装配式装修技术。二是低碳技术。高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设。使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。鼓励在高品质住宅项目中率先执行超低能耗建筑标准。三是BIM技术。高品质住宅在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型（BIM）技术。推广BIM版商品住宅使用说明书。四是智慧技术。依托智慧城市技术支撑，打造住区综合信息服务平台，提升便民利民的住区服务和管理水平。《意见》要求加强科技研发，鼓励有关单位组建高品质住宅研究实验室，探索研究高品质住宅建筑使用技术，编制标准化技术图集。

（七）明确支持政策措施。《意见》提出，高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围。住房公积金贷款额度可按一定比例上浮。优先将相关技术纳入科技成果推广目录，促进转化应用。高品质住宅项目可适当放宽销售备案价格上限，对应的开发企业在参与招投标和信用评价时享受适度优惠政策。鼓励各市对开发企业配置高于现行标准规范建设的公共配套设施给予免计容奖励。采用精装修交付的商品住房，装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。优先推荐高品质住宅项目申报广厦奖、泰山杯、詹天佑奖等奖项。

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。下一步，我们将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，在省委、省政府的坚强领导下，因城施策、一城一策，守好为社会提供高品质建筑产品的初心，紧紧围绕并服务于全省经济社会发展大局，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，认真做好《意见》的学习宣传和贯彻落实工作。包括制定《意见》配套技术文件，编制标准化技术图集，定期发布推广目录和指南；开展高品质住宅建设试点示范市、示范县、示范项目建设，打造一批精品住宅项目；发挥好试点的示范引领作用，带动全省住宅品质全面发展和整体提升。

我就介绍这些内容，谢谢！

王强荣

现在回答记者提问，提问前请先通报所在新闻机构名称。

央广网记者

刚才的介绍里提到，《意见》明确了高品质住宅的内涵，请问是基于怎样的考虑提出了这样的内涵界定？

周善东

感谢这位记者朋友对高品质住宅内涵的关注。《意见》在提到高品质住宅内涵时，有一段表述，即：高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。这段表述，包含了三个方面的内容。

第一，是6个维度、48个字的定性描述。这是骨架，是核心，是对高品质的全面阐释。“质量优良、安全耐久”，是指要解决住宅常见质量问题，在安全性、耐久性上有保证。注重延长建筑寿命与可变的适应性，有效延长资源利用时间，提高资源利用率。“功能优化、健康舒适”，是指以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，优化空间布局，满足住、读、厅、厨、浴等基本功能。同时，按照健康住宅标准要求，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，让住宅更健康、更舒适。“环境优美、便利宜居”，是指以市民需求为导向，落实完整社区和五分钟生活圈要求，充分利用社区综合配套资源，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，足量科学配置活动场所和服务设施。适度提高绿地率，鼓励立体绿化方式，创造优美居住环境。“设施完善、技术先进”，是指以互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等信息技术作为住宅全周期的有力支撑，建立基于BIM的建筑运维管理系统平台，提高建筑智能化、精细化管理水平，更好地满足使用者对便利性的需求，为提升居住生活品质提供支撑。“低碳绿色、节能环保”，是指坚持绿色发展理念，高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材，降低住宅全生命期的资源环境负荷。“服务精细、邻里和谐”，是指制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，鼓励物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式，积极参与医养结合、居家养老等服务业态，创造和谐邻里环境。

第二，是两句话的定位描述，即“体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向”。这类似两只翅膀，是对高品质住宅内涵的拓展和提升。高品质住宅要顺应人民群众对美好生活的追求，是高品质居住生活的重要载体，是住房建设领域高质量发展的具体体现。高品质住宅要“体现人文美学价值”，一是充分考虑当地的自然环境，包括气候、环境、资源等因素，尽可能顺应、利用和尊重富有特色的自然因素，创造自然与人工相结合的美好环境；二是要传承优秀地方文化，历史文化是城市的“灵魂”，高品质住宅应扎根于当地生生不息的文化之中，从中汲取营养，延续历史文脉并创造新的文化。高品质住宅要“引领美好居住生活发展方向”，一是符合绿色、健康发展方向，满足绿色生态发展和居民健康生活要求，保证住宅建筑节能环保、绿色低碳、舒适健康；二是提高住宅设施配套水平，通过完善设施设备，园林景观、适老养老、休闲休憩、运动场所等，使居民生活更加便利、舒适；三是引领居住生活发展，要通过提供更加智慧化、数字化的环境、设施与服务，促进居住者生理、心理、行为方式、生活习惯等得以提升、优化。

第三，是“广大群众普遍认可的好房子”这个定向描述。这就像一根天线，是个方向的引领。房子好不好，群众说了算。我们的住房从“有没有”到“好不好”，要靠高品质住宅来引领，要更多地从居住者实际感受来验证。高品质住宅初步探索了从“有房住”到“住好房”住宅建设高质量发展的技术路线，但其本质是提升广大群众在居住方面的获得感、幸福感、安全感。

我就回答这些。谢谢。

中宏网记者

高品质住宅质量是关键，山东省出台的高品质住宅建设指导意见，对提高新建住宅质量有哪些考虑？

李永刚

推进高品质住宅建设，质量至关重要。提升住宅品质，我们考虑从“事前防控、事中控制、事后保修”三个方面聚力提升。

一是聚力加强常见问题防控。住宅工程质量常见问题虽然不会影响主体结构安全，但会影响观感和主要使用功能，进而会给居住者带来很大困扰。针对群众反映强烈的质量常见问题，将持续加大专项整治力度，把防治工作纳入质量监管重点工作，通过深化防治专章设计，编制专项治理施工方案，大力实施样板引路，公布一批推广和限制淘汰材料产品技术目录等有力措施，重点整治渗漏、裂缝、空鼓、管线不通等常见问题。加快完善质量信息社会监督机制，对涉及主体结构安全和主要使用功能的质量信息进行公示。

二是聚力提升验收交付质量。压实建设单位首要责任，落实施工单位的主体责任。全面推行隐蔽工程举牌验收、同标准竣工交付实体样板、分户验收比对性复核和提级验收。将住宅工程质量分户验收作为竣工验收的必要条件，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行查验，逐户、逐间进行带水、带电、带负荷验收并存留影像资料。涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水试验。全面推行先验房后收房制度，施工阶段，创造条件组织业主开放日活动，正式交房前，组织业主入户查验，查验问题整改满意后再收房。

三是聚力优化质量保修服务。落实工程质量终身责任制，工程项目竣工后，五方责任主体单位信息和项目负责人信息载明在永久性铭牌上，全面推行商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本。通过落实建设条件意见等方式，在全国率先对新建住宅工程质量保修期限进行调整延长，倒逼参建单位主动提高工程质量水平。建立实施房屋交付回访制度，在质量保修期到期半年内，对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访普查，保修期限内经维修合格的部位，重新约定再保修期限，对出现的质量问题进行快速闭环处置，提升群众满意度。